Asunto on monelle suomalaiselle elämän suurin investointi. Ikääntyvää asuntoa tulee kuitenkin myös huoltaa ja korjata, mutta näin ei tapahdu kaikissa kerros- ja rivitaloissa.

– 1960 – 1970 -luvun talot ovat jo tiensä päässä vesi, viemäri- ja lämpöputkistojen osalta. Asunto-osakeyhtiöissä kaikkien osakkaiden tulisi olla kiinnostuneita yhteisesti omistamansa talon kunnosta, sanoo Juhani Yrjönen Laatu-Rakentajat Oy:stä.

Taloyhtiöiden hallituspaikoista ei normaalisti käydä kisaa. Yleensä paikat täyttyvät henkilöistä, jotka eivät osaa tarpeeksi tomerasti kieltäytyä luottamustehtävästä. Joskus taloyhtiön on palkattava ulkopuolisia hallitusammattilaisia.

Hallituksissa istuu usein myös henkilöitä, joita talon kunto oikeasti kiinnostaa.

– Taloyhtiön hallituksen ohella ratkaiseva rooli talon kunnosta huolehtimisessa on isännöitsijällä ja kiinteistönhoitajilla. Kun heidän yhteistyö taloyhtiön hallituksen kanssa toimii, silloin asioita saadaan myös eteenpäin ja korjaustoimenpiteet edistyvät, sanoo Yrjönen.

Taloyhtiön rakennusten ikääntyessä väistämättä tulee eteen normaalien vuosikorjausten ohessa suuremmat, suunnittelua ja ulkopuolista rahoitusta vaativat korjaukset. Tavanomaisimmat näistä ovat putkiremontit sekä katto- ja julkisivuremontit.

Useimmin eteen tuleva remontti on putkiremontti, joka vanhemmissa taloissa saattaa tulla yllättäenkin eteen.

– Taloyhtiöitten hallitusten kannattaakin jo hyvissä ajoin ottaa vakavissaan putkiremontin suunnittelun käynnistäminen. Asiasta kannattaa keskustella yhtiökokouksissa jo ennakkoon ja ottaa asia yhtiökokouksen esityslistalle. Silloin saadaan aikaan päätös asian alkuun laittamiseksi, sanoo isännöitsija Pirjo-Riitta Ekman Ekman Oy:stä.

– Valmistelu remonttiin kannattaa aloittaa hyvissä ajoin, koska pelkkä suunnittelu vie useita kuukausia aikaa ja ennen kuin urakoitsijat on kilpailutettu ja valittu, varsinaiseen remontin alkuun menee hyvinkin reilu vuosi.

Remontin siirtäminen voi monta kertaa maksaa jo suunnittelun hinnan. Onpa ollut taloyhtiöitä, missä yhden asunnon putkivuoto rakenteiden sisällä on tullut maksaman jopa yli 30.000 euroa. Tästä vakuutus korvasi 40 %, ikävähennykseen meni 60 % eikä kyseessä ollut kuin reilut 40 vuotta vanha rakennus.

Juhani Yrjönen painottaa, että peruskorjausten suunnittelu kannattaa teettää huolellisesti asiantuntijoilla.

– Projektinjohtajan valinnassa ei pidä vitkastella, sillä korjaushankkeelle on hyvä valita vetäjä jo siinä vaiheessa, kun yhtiökokouksessa päätetään, että hanketta aletaan suunnittelemaan.

Monilla on huoli peruskorjausten kustannuksista, jotka asunto-osakeyhtiöissä jakautuvat osakkaiden kesken. Saako osakas koskaan omiaan pois?

– Totuus on kuitenkin, että asunto, jossa putkiremontti on jo tehty, on helpompi myydä kuin asunto, jossa se häämöttää lähitulevaisuudessa, painottaa Pirjo Ekman.

Kymen Kiinteistöpörssin Tapio Rokka on samoilla linjoilla: taloyhtiön remonttitilanne vaikuttaa aina asunto-osakkeen myyntiin.

– Taloyhtiöllä tulee olla vähintäänkin suunnitelma peruskorjauksista. Se osoittaa jo, että taloyhtiö pitää omaisuudestaan huolta, sanoo Rokka.

– Kovin usein taloyhtiö ei osaa käsitellä kokonaisuutta. Talon rakenteellista kuntoa tulisikin tarkkailla jatkuvasti ja korjata vähittäin vikojen tultua esiin.

Putkiremonttien tekemisessä on vaihtoehtoja. Jos on tarvetta kunnostaa sekä viemärit että käyttövesiputket, joudutaan hanke usein toteuttamaan kahdessa vaiheessa.

Putkiremontit suurin rahareikä

Putkien kunnosta ja korjauksen kiireellisyydestä riippuen tehdään joko viemäreiden sukitus tai uusiminen ensin ja sen jälkeen jonkun ajan kuluttua käyttövesiputkien uusiminen ja mahdollinen lämmitysputkien uusiminen.

– Monessa taloyhtiössä rahoituksen takia onkin jouduttu menettelemään näin. Pankki antaa lainoja 40 % yhtiön käyvästä arvosta. Lainan vakuudeksi tulevia panttikirjoja on oltava 1,3 kertaa lainojen määrä, eli 200.000 euron lainaan on oltava panttikirjoja 260.000,00 euron arvosta.

Pankit tekevät kuitenkin rahoituspäätöksensä aina tapauskohtaisesti.

Pankinjohtaja Matti Arola Kymenlaakson Osuuspankista sanoo, että taloyhtiöiden rahoitukset  toteutetaan usein urakka-aikaisena  luotollisena tilinä, joka konvertoidaan velkakirjalainaksi urakan valmistuttua.

– Nykyisin OP:n  taloyhtiörahoituksiin on mahdollista tehdä joustava korkosuojaus, millä esimerkiksi saavutetaan pitkä kiinteä ja nykyisellään melko alhainen korkotaso. Rahoituksen hintaan ja saantiin vaikuttavat mm. kohteen sijainti ja kunto. Lisäksi yhtiön taloudellinen tilanne ja yksittäinen urakkahanke voivat vaikuttaa rahoituksen saatavuuteen, sanoo Arola.

Isännöitsijä Pirjo-Riitta Ekmanilla on vielä vinkki taloyhtiöiden hallitusten jäsenille:

– Kannattaa muistaa että hallituksen jäsenillä on mahdollisuus osallistua urakanaikaisiin työmaakokouksiin. Itse osallistun niihin isännöitsijänä aina kun vaan mahdollista, koska siellä saa tietoa urakan etenemisestä, lisätöistä ym. urakkaan liittyvistä asioista. Tämä on hyödyllistä tietoa myös hallituksen jäsenille.

Taloyhtiöt saavat säästöä yhteistyöllä

Ryhmäkorjaus tarkoittaa sitä, että useat lähialueen taloyhtiöt suunnittelevat ja toteuttavat korjaushankkeensa yhdessä. Taloyhtiöiden yhteisillä ryhmäkorjauksilla voidaan saada säästöjä, varmuutta ja laatua.

Tärkein edellytys yhteistyölle on samantyyppisten taloyhtiöiden samankaltainen korjaustarve. Eniten hyötyä ryhmäkorjaamisesta voidaan saavuttaa saman ikäkauden rivi -ja kerrostaloissa, joissa on samankaltaisia rakenteita esim. putkiremonteissa, jotka tehdään lomittain peräjälkeen.

– Paras taloudellinen hyöty saadaan, kun vähintään kaksi taloyhtiötä ovat viereisillä tonteilla ja remontit tehdään yhtäjaksoisesti. Esimerkiksi työmaan perustaminen voidaan tehdä yhdessä sovittuun paikkaan koko projektin ajaksi, jolloin kustannukset voidaan puolittaa, sanoo Laatu-Rakentajat Oy:n Juhani Yrjönen.

– Lomitetuissa korjauksissa on se hyöty, että lähes samat tehtävät toistuvat viimeiseen taloon asti ja pienemmilläkin paikkakunnan yrityksillä on mahdollisuus suorittaa pitempiaikainen korjauskohde, vakuuttaa Yrjönen.

Ryhmäkorjaushankkeissa työvaiheitten kilpailuttamisesta vastaa projektin vetäjä.

– Toteuttamalla korjaushankkeet yhdessä taloyhtiöt voivat päästä huomattaviin säästöihin, sanoo Yrjönen.